Kreditrechner · Annuität selbst rechnen: Rate aus Zins und Tilgung

Annuität selbst rechnen: Rate aus Zins und Tilgung

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Die Annuität ist die gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Wer sie selbst rechnet, sieht vor dem Banktermin, welche Monatsbelastung zu Betrag, Sollzins und Laufzeit passt — und welche Restschuld nach einer Zinsbindung offen bleibt. Die Zahlen unten sind ein hypothetisches Rechenbeispiel, keine Kondition einer Bank und keine Finanzierungsberatung. Sie dienen als Planungshilfe.

Es gibt in der Praxis zwei Wege. Beim Ratenkredit steht die Laufzeit fest; die Rate folgt aus der klassischen Annuitätenformel. Bei der Baufinanzierung stehen Sollzins und anfängliche Tilgung fest; die Rate ist deren Summe auf das Darlehen, geteilt durch zwölf. Genau diese zwei Rechenarten stecken in unserer iPhone-App Kreditrechner.

Was die gleichbleibende Rate wirklich festhält

Annuität kommt von *annus*, das Jahr. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Zahlung über die vereinbarte Zeit gleich. Das Innenleben nicht: der Zinsanteil fällt, der Tilgungsanteil steigt. Die Bank berechnet Zinsen immer auf die aktuelle Restschuld. Sinkt die Schuld, sinkt der Zins in Euro — und der frei werdende Teil der Rate tilgt zusätzlich.

Deshalb wirkt eine niedrige Rate oft günstig und ist teuer: sie streckt die Laufzeit, und über viele Jahre summiert sich der Zins. Die Rate allein ist die falsche Vergleichszahl. Mindestens genauso zählen Gesamtzinsen, Restschuld nach der Zinsbindung und ob die Rate überhaupt den Zins deckt.

Zwei Formeln, zwei Kreditarten

Praktikerformel (Baufinanzierung). Deutsche Banken setzen die erste Rate so:

Monatliche Rate = Darlehen × (Sollzins in % + Anfangstilgung in %) / 1.200

Das ist dieselbe Rechnung wie: Jahresannuität = Darlehen × (Zins + Tilgung), dann durch 12. Ab Monat 2 verschieben sich die Anteile, die Euro-Rate bleibt in der Bindung konstant.

Geschlossene Annuität (Ratenkredit mit fester Laufzeit). Soll das Darlehen nach genau *n* Monaten auf null sein:

Rate = K × [ i × (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n − 1 ]

Dabei ist *K* der Betrag, *i* der Monatszins (Jahreszins / 12, hier als Modell). Bei Zins null bleibt nur Betrag geteilt durch Monate. Das ist die Formel hinter annuityPayment im Rechenkern der App.

Beide Wege brauchen dieselben Zutaten in anderer Reihenfolge. Einmal ist die Laufzeit die Eingabe, einmal das Ergebnis. Wer sie vermischt — Praktikerformel mit einer Wunsch-Laufzeit, ohne die Tilgung anzupassen — bekommt eine Rate, die das Haus nicht in der gedachten Zeit abbezahlt.

So rechnest du selbst

  1. Schreibe den Darlehensbetrag auf. Nur die Summe, die verzinst wird — nicht Kaufpreis plus Wunschdenken. Nebenkosten (Grunderwerb, Notar, Grundbuch, Makler) gehören nicht in diese Rate; sie stehen daneben.
  2. Lege den Sollzins als Modell fest. Nimm den Satz aus einem vorliegenden Angebot oder eine bewusste Annahme. Kennzeichne sie intern als Annahme. Der Effektivzins enthält Gebühren und Zahlungsweise; zum Vergleich zweier Angebote ist er Pflicht, in die Monatsformel gehört der Sollzins plus die übrigen Parameter getrennt.
  3. Entscheide den Modus. Ratenkredit: du kennst die Laufzeit in Monaten. Baufinanzierung: du kennst die anfängliche Tilgung in Prozent und die Zinsbindung in Jahren (häufig 5, 10 oder 15).
  4. Bilde den Monatszins. Jahreszins in Prozent durch 100, dann durch 12. Beispielannahme 3,50 % → 0,035 / 12 ≈ 0,0029167. Nicht den Jahreszins durch 12 teilen und dann so tun, als wäre das schon der Faktor in der Praktikerformel — dort arbeitest du mit den Prozentpunkten auf das Jahr und teilst die Jahressumme durch 12.
  5. Berechne die Rate. Ratenkredit: geschlossene Formel mit *n* Monaten. Baufinanzierung: Praktikerformel mit Zins plus Tilgung. Runde erst am Ende auf Cent, nicht nach jedem Zwischenschritt anders als die Bank.
  6. Zerlege die erste Rate. Monatszins × Betrag = Zinsanteil. Rate minus Zinsanteil = Tilgungsanteil. Die neue Restschuld ist Betrag minus Tilgung. Wenn der Tilgungsanteil null oder negativ ist, stoppt die sinnvolle Rechnung — die Schuld wächst. Eine Laufzeit „auszurechnen“, indem man einfach weiterteilt, ist falsch.
  7. Schreibe Monat für Monat fort. Jeder Monat: Zins auf die *aktuelle* Restschuld, Rest der Rate tilgt, neue Restschuld. Nach 12 Monaten optional eine Sondertilgung abziehen, wenn der Vertrag sie erlaubt. Nach der vereinbarten Zinsbindung die offene Schuld ablesen — das ist die Zahl für die Anschlussfinanzierung.
  8. Prüfe das Ergebnis gegen den Zweck. Ratenkredit: Rest nach *n* Monaten nahe null, Gesamtzinsen = Summe der Raten minus Darlehen. Baufinanzierung: Rate tragbar, Restschuld nach 10 Jahren tragbar, Gesamtlaufzeit nicht ins Unendliche gezogen. Wenn die Rate den Zins nicht deckt, gibt es keine Laufzeit — nur eine Warnung.

Die Schritte 6 und 7 sind der Tilgungsplan. Wer nur Schritt 5 macht, kennt die Belastung, nicht die Schuld.

Hypothetisches Beispiel: Baufinanzierung

Frei gewählte Modellzahlen, Stand der Rechnung 24.08.2026, keine Bankkondition:

Rate = 300.000 × (3,50 + 2,00) / 1.200 = 1.375,00 € im Monat.

Erste Rate: Zins 300.000 × 0,035 / 12 = 875,00 €. Tilgung 500,00 €. Restschuld danach 299.500,00 €. Von der ersten Rate sind rund 64 % Zins und 36 % Tilgung — nicht „fast die ganze Rate tilgt“.

Nach 120 Monaten gleicher Rate sind 165.000 € geflossen. Davon tilgen in diesem Modell rund 71.716 €, Zinsen rund 93.284 €. Die Restschuld liegt bei etwa 228.284 €. Getilgt sind knapp 24 % des Darlehens, obwohl ein Jahrzehnt bezahlt wurde. Genau deshalb ist die Restschuld nach der Bindung die Zahl, die viele erst sehen, wenn das Anschlussangebot da ist.

Ohne Sondertilgung läuft dasselbe Modell rund 348 Monate (29 Jahre) bis auf null, Gesamtzinsen rund 177.593 €. Eine höhere Anfangstilgung ändert Rate und Rest gleichzeitig — 3 % statt 2 % bedeuten hier 1.625 € Rate und nach 10 Jahren rund 192.426 € Rest, nicht dieselben 228.284 €.

Hypothetisches Beispiel: Ratenkredit

Wieder frei gewählt, keine offizielle Kondition:

Monatszins 0,069 / 12 = 0,00575. Die geschlossene Formel liefert eine Rate von 358,50 €. Erste Rate: Zins 86,25 €, Tilgung 272,25 €. Über die 48 Monate fließen rund 17.208 €, davon rund 2.208 € Zinsen. Hier ist der Tilgungsanteil der ersten Rate schon hoch, weil die Laufzeit kurz ist. Dass „die erste Rate fast nur Zinsen“ enthält, gilt vor allem für lange Annuitäten — typisch Bau, nicht jeder Konsumkredit.

Wenn die Rate den Zins nicht deckt

Nimm 100.000 € zu 10 % p. a. und eine Rate von 400 €. Der Monatszins auf die volle Schuld ist rund 833 €. 400 € reichen nicht. Jede Zahlung lässt die Schuld steigen. Es gibt dann keine Tilgungsdauer, die man ehrlich ausgeben kann.

Vergleichsportale und Tabellen, die trotzdem eine Laufzeit drucken, erfinden sie. Unsere App Kreditrechner zeigt in genau diesem Fall die Warnung *„Die Rate deckt nicht einmal die Zinsen — so wächst die Schuld.“* und setzt keine Laufzeit. Das ist Absicht, kein fehlendes Feature.

Handrechnung, Tabelle, App

Die Handrechnung eignet sich für die erste Rate und für ein Gefühl. Ab Monat 3 wird das Fortschreiben mühsam. In Excel heißen die Bausteine auf deutschen Excel-Versionen RMZ, ZINSZ und KAPZ — Stärken und Fallstricke stehen im Vergleich Excel versus Kredit-App. Der Kreditrechner fragt Schritt für Schritt Darlehen, Sollzins, Tilgung und Zinsbindung, zeigt Rate, Restschuld und Laufzeit, den Tilgungsplan Monat für Monat und exportiert ihn als CSV. Zwei gespeicherte Angebote lassen sich nebeneinanderlegen. Sondertilgung und Umschuldung sind eigene Rechnungen, nicht Teil der Grundformel oben.

Die App ersetzt kein Angebot, keine Beratung und keinen Vertrag. Sie rechnet mit den Werten, die du eingibst. Maßgeblich bleibt, was die Bank schriftlich festhält.

Typische Fehler beim Selbstrechnen

Jahreszins und Monatszins vertauschen. Die Praktikerformel mit einer Wunsch-Laufzeit kombinieren, ohne die Tilgung zu erhöhen. Die erste Rate als ewiges Zins/Tilgung-Verhältnis lesen — das Verhältnis dreht sich. Sondertilgung rechnen, die der Vertrag nicht erlaubt. Nebenkosten in die Annuität mischen. Den Effektivzins in die Praktikerformel stecken und so tun, als wäre die Gebühr damit „drin“. Nach der Bindung die alte Rate fortschreiben, obwohl der Zins neu verhandelt wird.

Wer diese Fallen kennt, braucht keine Magie — nur den Tilgungsplan und die Restschuld als eigene Zeile.

Planungshilfe, keine Beratung

Diese Seite und die App sind eine Modellrechnung. Sie berücksichtigen weder Bearbeitungsgebühren noch Disagio, Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Grundbuch oder eine Restschuldversicherung. Rechtliche Hinweise (etwa das Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab Vollauszahlung nach § 489 BGB) geben den allgemeinen Stand wieder und ersetzen keine Rechtsberatung. Wer einen Kredit abschließt, braucht das konkrete Angebot und im Zweifel unabhängige Beratung.

Zum Nachrechnen der gleichen Logik auf dem iPhone reicht die App auf dem Gerät — der Store-Link steht in der Mitte dieser Seite. Weitere Antworten bündelt die FAQ zu Annuität und Restschuld, die lange Einordnung steht im Text Annuität verstehen.

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